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Modernisierung

Schwer unter Beschuss!

Gerade erst ist am 1. Januar 2019 das „Mietrechtsanpassungsgesetz“ – (MietAnpG, BGBl. I S. 2648) vom 18.12.2018 in Kraft getreten. Es bringt Neuerungen im Bereich der mietrechtlichen Vorschriften zur Modernisierung u. a.

  • zur Berechnung einer Mieterhöhung nach Durchführung modernisierender Baumaßnahmen nur noch auf der Basis von 8 % der investierten Baukosten jährlich und zusätzlich einer weiter dämpfenden parallel eingreifenden Kappungsgrenze bei der Mietsteigerung von 2 € pro Quadratmeter oder von 3 € pro Quadratmeter monatlich je nach vorheriger Miethöhe, und zur
  • Sanktionierung eines angenommenen pflichtwidrigen Verhaltens des Vermieters bei der Planung, Ankündigung und Durchführung von Modernisierungen („Heraus-modernisieren“ (§§ 559 b BGB, 6 WiStG).

Schon dies hat nachteilige Konsequenzen auf die Mieterhöhung nach Modernisierung: Durch die jetzt stark begrenzten Mieterhöhungsmöglichkeiten verlängert sich der Refinanzierungszeitraum umso mehr. Waren es bisher 9 Jahre bei einer 11-prozentigen Umlage, so können sich jetzt leicht bis zu 18 Jahre und 4 Monate ergeben.

Läuft eine Modernisierung einmal nicht so zügig ab, wird den Vermieter gleich die Absicht unterstellt, den Mieter „heraus zu modernisieren“. Die Folge: Hohe Schadensersatzverpflichtungen und Bußgelder. Nicht dem Vermieter müssen unlautere Absichten nachgewiesen werden, nein, er muss sich entlasten! Das zusätzlich eingeführte vereinfachte Verfahren für die Durchführung kleinerer Modernisierungen bringt gerade bei den formellen Hürden für die Ankündigung und die nachfolgende Mieterhöhung nicht wirklich Erleichterungen. Soweit zur neuen gesetzlichen Rechtslage. Aber damit nicht genug. Denn schon seit Jahren wurden und werden Forderungen einer generellen Abschaffung der Modernisierungsumlage laut (Rips, Forderungen des DMB an die Politik anlässlich des 68. Deutschen Mietertags am 13.-16.6.20197Köln, PM, abzurufen unter https://www.mieterbund.de/presse/pressemeldung-detailansicht/article/50432-bundeskanzlerin-dr-angela-merkel-auf-dem-deutschen-mietertag-in-koeln.html; so Rips, § 559 BGB: Eine Baustelle im Mietrecht, WuM 2014, S. 695, 699).

Sie glauben, es reicht jetzt einmal, liebe Leserinnen und Leser? Nein, leider nicht, die Litanei geht noch weiter. Denn schon wieder gerät die Mieterhöhung nach Modernisierung erneut unter schweren Beschuss. Zum einen geht es um eine Musterklage gegen die Verfassungsmäßigkeit der Vorschriften einer Mieterhöhung nach Modernisierung (§§ 559 ff BGB) mit der Begründung, der Mieter müsse im Ergebnis nicht nur sämtliche Kosten der Modernisierung tragen, sondern auch noch über deren Amortisation hinaus unbefristet die erhöhte Miete zahlen (vgl. Berliner Morgenpost vom 18.3.2019; Mieter-Magazin Heft 5/2019, S. 23).

Sollte sich diese Ansicht tatsächlich verbreiten, wäre eine Mieterhöhung nach Modernisierung gar nicht mehr möglich.

Zum anderen ist eine:

Musterfeststellungsklage (§§ 606 ff ZPO) vor dem OLG München unter dem Az. MK 1/19 anhängig, gerichtlich angenommen und bekannt gemacht am 19.5.2019 mit Einstellung des Klageregisters online.

Die Klage richtet sich auf Feststellung der Unwirksamkeit eines Ankündigungsschreibens, zugegangen am 28.12.2018 und damit noch vor dem Stichtag des Inkrafttretens der neuen Regelungen im MietAnpG, mit dem Baumaßnahmen und Mieterhöhungen aber erst ab dem Jahren 2020/2021 angekündigt werden.

Die Absicht dieser zeitlichen Spreizung:

Geht die Ankündigung noch nach altem Recht zu, dann kann noch auf der Basis von 11 % der Baukosten pro Jahr die Miete erhöht werden. Zusätzliche Kappungsgrenzen wären dann auch nicht zu beachten. Folge: Das investierte Baukostenvolumen könnte größer ausfallen, die Refinanzierung schneller erfolgen. Mit seiner beschriebenen Reaktion scheint sich das OLG München dem Groll der Kläger anzuschließen. Mündliche Verhandlung ist anberaumt auf den 15.10.2019 (nähere Informationen abzurufen unter www.bundesjustizamt.de).

Ob bei alledem die Mieterhöhung nach Modernisierung grundsätzlich „funktioniert“, war und ist ebenso keinesfalls sicher. Denn bekanntlich hat der Mieter vielfältige rechtliche Möglichkeiten dem entgegenzutreten (dazu Horst, Wohnungsmodernisierung, 8. Aufl. 2019, S. 128 ff, 219 ff). So kann der Mieter zum Beispiel

  • bei der Ankündigung von Baumaßnahmen schon formelle Rügen im Hinblick auf den Inhalt des Ankündigungsschreibens erheben,
  • seine grundsätzlich bestehende Duldungspflicht bestreiten, dies auch im Hinblick auf persönliche (Krankheit, Alter) oder berufliche Härteeinwände, die ihm die Durchführung der Baumaßnahme nach Auffassung eines „mitfühlenden“ Gerichts unzumutbar machen,
  • in jedem Fall mit einer einstweiligen Verfügung unmittelbar bevorstehende oder bereits begonnene Baumaßnahmen zunächst stoppen, wenn der Vermieter trotz der Weigerung des Mieters mit den Baumaßnahmen nach Ankündigung beginnt und nicht zunächst den Mieter auf Duldung verklagt,
  • den Vermieter so in eine Duldungsklage zwingen, die dann auf unabsehbare Zeit die Durchführung der Baumaßnahmen hindert und die insgesamten Kosten für Handwerker und Baukredite gewaltig nach oben treibt,
  • die Miete schon deshalb mindern, weil es baubedingt zu Unzuträglichkeiten kommt,
  • der Mieterhöhungserklärung schon formell im Hinblick auf den Inhalt des Schreibens entgegentreten,
  • gegen die Mieterhöhung wirtschaftliche Härteeinwände geltend machen, und
  • sowohl nach Ankündigung als auch nach Zugang der Mieterhöhungserklärung Sonderkündigungsrechte ausüben und den Vermieter wegen des wegbrechenden Mietverhältnisses erst einmal auf seinen Kosten sitzen lassen.

Und selbstverständlich:

Sind die Baumaßnahmen durchgeführt, muss der Vermieter wieder alles hübsch machen. So muss er vorhandene Außenrollläden an den Fenstern der Mietwohnung wieder anbringen, wenn sie im Zuge der Bauarbeiten demontiert werden mussten (AG München, Urteil vom 22.3.2019 - 473 C 22.571/18, AG München, PM Nr. 32 vom 6. 20.4.2019). Das mag auf 1. Sicht einleuchtend klingen. In diesen Fällen wird aber immer streitig, ob die Jalousien dann noch benötigt werden, oder im Zuge der modernisierenden Baumaßnahmen nicht. Vor allem wird streitig, ob sie nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten überhaupt noch montiert werden können. Denn eine Wärmedämmfassade, die nach ihrer Herstellung sofort zur Montage der Halterungen der Markise wieder durchbohrt werden würde, macht nicht wirklich Sinn. Wir sehen: Auch dann geht der Streit weiter. Eine Kette ohne Ende!

Ergebnis

Insgesamt betrachtet ist es also keinesfalls sicher, dass eine Miete überhaupt erhöht werden und auf dieser Basis ein Amortisationszeitraum (Refinanzierung investierten Baukapitals) überhaupt beginnen kann.

Dieser Befund zwingt unter betriebswirtschaftlichem Blickwinkel zu einem Alternativdenken: Würde der Vermieter seine Investitionsmittel statt in seine bestehenden Immobilien anders investieren, könnte er die aufgezeigten Effekte vermeiden und möglicherweise eine Kapitalrendite höher berechnen. In seiner Renditeberechnung muss er deshalb die Opportunitätskosten (vgl zu diesem betriebswirtschaftlichen Begriff unter www.wikipedia.de unter dem Stichwort „Opportunitätskosten“) mit berücksichtigen. Sie bilden die erzielbare Rendite bei abweichenden Kapitalinvest ab. Bleibt der Vermieter bei der Sanierung und Modernisierung seiner Bestandsimmobilien, entgeht ihm diese Rendite. Denn damit hat er sein Investitionskapital verbraucht und kann es nicht mit höherer Effizienz einsetzen.

Rechnet man also in einer betriebswirtschaftlichen Renditeberechnung diese Opportunitätskosten notgedrungen hinzu, wird die Rechnung noch ungünstiger. Insbesondere das vereinfachte Modernisierungsverfahren wird für den Vermieter völlig unattraktiv: Verlängert sich der Refinanzierungszeitraum schon im normalen Modernisierungsverfahren, so verlängert er sich beim vereinfachten Verfahren umso mehr auf ca. 18,4 Jahre. Wirtschaftlich steht er sich besser, wenn er statt Instandhaltung und Modernisierung in Bestandsobjekte aus der Immobilienbewirtschaftung die Erlöse abschöpft, um dann in andere Anlageformen (zum Beispiel Aktien, Immobilienfonds, oder attraktivere Immobilienformen wie Altenpflegeheim, Betreutes Wohnen, Eigentumswohnungen) zu investieren und sie nach Realisierung zu vermarkten. Die zu erwartende Rendite steht bei diesen Formen in einem völlig anderen Verhältnis und lässt sich unvergleichlich schneller erwirtschaften.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

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